Недвижимость (недвижимое имущество, недвижимое вещи).
Гражданский кодекс Российской Федерации законодательно закрепил в российской правовой системе понятие недвижимых вещей, в обиходе чаще называемых недвижимостью, - это все те объекты прав, которые прочно и неразрывно связаны с землей и перемещение которых невозможно без нанесения несоразмерного ущерба их назначению.К таким вещам относятся земельные участки, участки недр, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Помещения жилого и нежилого назначения, находящиеся в расположенных на земле объектах равнозначно признаются объектами недвижимого имущества. Кроме всего прочего объектом недвижимого имущества является также предприятие как имущественный комплекс (совокупность всех видов имущества, предназначенного для осуществления предпринимательской деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором).
Принцип неразрывности с землей имеет одно исключение. Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты в прямом смысле слова трудно назвать объектами неразрывными с землей, однако, и они также признаются объектами недвижимого имущества – недвижимостью.
| Право собственности, а именно принадлежащие собственнику права владения, пользования и распоряжение своим имуществом достаточно молодое явление для современной России. Недвижимое имущество, равно как и движимое, разумеется, является объектом права собственности. |
Зародившись на заре становления государства российского, сегодня, спустя почти семнадцать лет, право собственности получило свое признание и массовое распространение. Это вызвано, прежде всего, коренными изменениями в сознании гражданского общества, в осознании им тех, прав, которые ему гарантированы принятой в 1993 года Конституцией Российской Федерации. Следует заметить, что в период Советской России иметь в собственности некоторое имущество, а уж тем более свободно распоряжаться этим имуществом, извлекая определенную материальную выгоду, «Основной закон» гражданам запрещал, относя его к исключительной собственности государства – общего достояния всего социалистического народа. Таким имуществом Конституция СССР признавала землю, ее недра, воды, леса; основные средства производства в промышленности, строительстве и сельском хозяйстве; средства транспорта и связи; банки; имущество организованных государством торговых, коммунальных и иных предприятий; основной городской жилищный фонд. И этот список объектов прав, в основном в отношении недвижимого имущества, не был исчерпывающим. Конституционно была закреплена возможность отнесения к исключительной собственности Советского государства, естественно, на благо всего народа, другого имущества, необходимого для осуществления задач государства. Основу личной собственности советских граждан могли составлять, и, пожалуй, составляли, трудовые доходы; предметы обихода, личного потребления, удобства и подсобного домашнего хозяйства; жилой дом и трудовые сбережения. В отличие от списка имущественных прав государства, список вещных прав граждан ограничился только этими. Право передачи личного имущества граждан по наследству охранялось государством, а использование его, равно как и государственного, для извлечения нетрудовых доходов государством преследовалось в уголовном порядке.
Земля, а именно участки земли, предоставленные для ведения подсобного хозяйства, в том числе для содержания скота и птицы, садоводства, огородничества и индивидуального жилищного строительства, могла находится лишь в пользовании граждан.
|
Из всего выше сказанного делается вывод: вся, за исключением жилого дома, расположенного на земле, предоставленной в установленном законом порядке в пользование, недвижимость находилась в собственности социалистического государства. В Российской Федерации же признается частная, государственная, муниципальная, а также другие формы собственности. |
Под имуществом, находящимся в частной собственности, понимается имущество физических и юридических лиц, право обладать которым не запрещено им законом, при этом его количество и его стоимость законом не ограничены, за исключением установления необходимых ограничений в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Закон прямо указывает на те виды объектов гражданских прав, в том числе недвижимость, которые ограничены в обороте или совсем изъяты из гражданского оборота. Примером ограничения пределов владения недвижимостью (недвижимым имуществом) может служить следующая норма, закрепленная Земельным кодексом Российской Федерации.
Так, в соответствии со статьей 27 Земельного кодекса Российской Федерации из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:
- государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами, когда допускается включение в земли особо охраняемых природных территорий земельных участков, принадлежащих гражданам и юридическим лицам на праве собственности);
- зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы;
- зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;
- объектами организаций федеральной службы безопасности;
- объектами организаций федеральных органов государственной охраны;
- объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;
- объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;
- объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;
- воинскими и гражданскими захоронениями;
- инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.
- Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки:
- в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации;
- из состава земель лесного фонда;
- в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;
- занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;
- предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные в пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации;
- не указанные в пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации в границах закрытых административно-территориальных образований;
- предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;
- предоставленные для нужд связи;
- занятые объектами космической инфраструктуры;
- расположенные под объектами гидротехнических сооружений;
- предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;
- загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли;
- расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;
- в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.
Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством, а земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами, при этом содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается этими же федеральными законами и Земельным кодексом Российской Федерации.
Государственная собственность (государственное движимое и недвижимое имущество) подразделяется на два вида:
- федеральная собственность, то есть имущество (движимое и недвижимое), принадлежащее на праве собственности Российской Федерации;
- собственность субъекта Российской Федерации – имущество (движимое и недвижимое), принадлежащее на праве собственности субъекту Российской Федерации – республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам.
Права собственника Российская Федерация и субъекты Российской Федерации осуществляют через соответствующие органы государственной власти в рамках их компетенции, а в ряде случаев по специальным поручениям Президента Российской Федерации, Правительства Российской Федерации, представительных органов субъектов Российской Федерации от их имени могут выступать государственные органы, а также юридические и физические лица.
Имущество (движимое и недвижимое), находящееся в государственной собственности, закрепляется за государственными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение на праве хозяйственного ведения и праве оперативного управления. То есть за приведенными выше субъектами гражданских правоотношений закрепляется весь объем прав, предоставленный собственнику движимого и недвижимого имущества.
Право муниципальной собственности по своей природе схоже с правом государственной собственности с тем лишь различием, что муниципальной собственностью признается движимое и недвижимое имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям.
От имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления в рамках их компетенции, а также, по аналогии с органами государственной власти, по специальным поручениям юридические и физические лица.
Имущество (движимое и недвижимое), находящееся в муниципальной собственности, закрепляется за муниципальными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение на праве хозяйственного ведения и праве оперативного управления (в аналогичном с органами государственной власти порядке).
| Порядок владения, пользования и распоряжения муниципальным движимым и недвижимым имуществом определяется Федеральным законом от 06 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации». Этим же законом определяется экономическая основа в целом органов местного самоуправления, а также установлены категории имущества, находящегося в муниципальной собственности, и его предназначение. |
Согласно статьей 50 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» в собственности муниципальных образований может находиться:
- имущество, предназначенное для решения установленных настоящим Федеральным законом «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» вопросов местного значения;
- имущество, предназначенное для осуществления отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления, в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации, а также имущество, предназначенное для осуществления отдельных полномочий органов местного самоуправления, переданных им в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 15 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»;
- имущество, предназначенное для обеспечения деятельности органов местного самоуправления и должностных лиц местного самоуправления, муниципальных служащих, работников муниципальных предприятий и учреждений в соответствии с нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования;
- имущество, необходимое для решения вопросов, право решения которых предоставлено органам местного самоуправления федеральными законами и которые не отнесены к вопросам местного значения.
Из имущества, предназначенного для решения вопросов местного значения, в собственности поселений могут находиться:
- 1) имущество, предназначенное для электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения, водоотведения, снабжения населения топливом, для освещения улиц населенных пунктов поселения;
- 2) автомобильные дороги местного значения в границах населенных пунктов поселения, а также имущество, предназначенное для обслуживания таких автомобильных дорог;
- 3) жилищный фонд социального использования для обеспечения малоимущих граждан, проживающих в поселении и нуждающихся в улучшении жилищных условий, жилыми помещениями на условиях договора социального найма, а также имущество, необходимое для содержания муниципального жилищного фонда;
- 4) пассажирский транспорт и другое имущество, предназначенные для транспортного обслуживания населения в границах поселения;
- 5) имущество, предназначенное для предупреждения и ликвидации последствий чрезвычайных ситуаций в границах поселения;
- 6) объекты, а также пожарное оборудование и снаряжение, предназначенные для обеспечения первичных мер по тушению пожаров;
- 7) имущество библиотек поселения;
- 8) имущество, предназначенное для организации досуга и обеспечения жителей поселения услугами организаций культуры;
- 9) объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) независимо от категории их историко-культурного значения в соответствии с законодательством Российской Федерации;
- 10) имущество, предназначенное для развития на территории поселения физической культуры и массового спорта;
- 11) имущество, предназначенное для организации благоустройства и озеленения территории поселения, в том числе для обустройства мест общего пользования и мест массового отдыха населения;
- 12) имущество, предназначенное для сбора и вывоза бытовых отходов и мусора;
- 13) имущество, включая земельные участки, предназначенные для организации ритуальных услуг и содержания мест захоронения;
- 14) имущество, предназначенное для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов, иной официальной информации;
- 15) земельные участки, отнесенные к муниципальной собственности поселения в соответствии с федеральными законами;
- 16) пруды, обводненные карьеры на территории поселения;
- 17) имущество, предназначенное для создания, развития и обеспечения охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов местного значения на территории поселения;
- 18) имущество, предназначенное для организации защиты населения и территории поселения от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера;
- 19) имущество, предназначенное для обеспечения безопасности людей на водных объектах, охраны их жизни и здоровья;
- 20) имущество, предназначенное для развития малого и среднего предпринимательства в поселении, в том числе для формирования и развития инфраструктуры поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства;
- 21) имущество, предназначенное для оказания поддержки социально ориентированным некоммерческим организациям, осуществляющим деятельность на территории поселения.
Из имущества, предназначенного для решения вопросов местного значения, в собственности муниципальных районов могут находиться:
- 1) имущество, предназначенное для электро- и газоснабжения поселений в границах муниципального района;
- 2) автомобильные дороги местного значения вне границ населенных пунктов в границах муниципального района, а также имущество, предназначенное для обслуживания таких автомобильных дорог;
- 3) пассажирский транспорт и другое имущество, предназначенные для транспортного обслуживания населения между поселениями на территории муниципального района;
- 4) имущество, предназначенное для предупреждения и ликвидации последствий чрезвычайных ситуаций на территории муниципального района;
- 5) имущество, предназначенное для организации охраны общественного порядка на территории муниципального района муниципальной милицией;
- 6) имущество, предназначенное для обеспечения общедоступного и бесплатного дошкольного, начального общего, основного общего, среднего (полного) общего образования, а также предоставления дополнительного образования и организации отдыха детей в каникулярное время;
- 7) имущество, предназначенное для оказания на территории муниципального района скорой медицинской помощи (за исключением санитарно-авиационной), первичной медико-санитарной помощи в амбулаторно-поликлинических, стационарно-поликлинических и больничных учреждениях, медицинской помощи женщинам в период беременности, во время и после родов;
- 8) имущество, предназначенное для утилизации и переработки бытовых и промышленных отходов;
- 9) архивные фонды, в том числе кадастр землеустроительной и градостроительной документации, а также имущество, предназначенное для хранения указанных фондов;
- 10) имущество, включая земельные участки, предназначенное для содержания на территории муниципального района межпоселенческих мест захоронения и организации ритуальных услуг;
- 11) имущество межпоселенческих библиотек;
- 12) имущество, необходимое для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов, иной официальной информации;
- 13) земельные участки, отнесенные к муниципальной собственности муниципального района в соответствии с федеральными законами;
- 14) пруды, обводненные карьеры, расположенные на территориях двух и более поселений или на межселенной территории муниципального района;
- 15) имущество, предназначенное для создания, развития и обеспечения охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов местного значения на территории муниципального района;
- 16) имущество, предназначенное для обеспечения поселений, входящих в состав муниципального района, услугами по организации досуга и услугами организаций культуры;
- 17) имущество, предназначенное для развития на территории муниципального района физической культуры и массового спорта;
- 18) имущество, предназначенное для организации защиты населения и территории муниципального района от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера;
- 19) имущество, предназначенное для обеспечения безопасности людей на водных объектах, охраны их жизни и здоровья;
- 20) объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) независимо от категории их историко-культурного значения в случаях, установленных законодательством Российской Федерации;
- 21) имущество, предназначенное для содействия развитию малого и среднего предпринимательства на территории муниципального района, в том числе для формирования и развития инфраструктуры поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства;
- 22) имущество, предназначенное для оказания поддержки социально ориентированным некоммерческим организациям на территории муниципального района.
Права государственных и муниципальных предприятий и учреждений определяются Гражданским кодексом Российской Федерации и, соответственно, Федеральным законом от 14 ноября 2002 года № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» и Федеральным законом от 03 ноября 2006 года № 174-ФЗ «Об автономных учреждениях».
Права на объекты недвижимого имущества, а именно возникновение, ограничение, переход, прекращение, подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре прав специальным уполномоченным государством органом. Государственная регистрация вещных прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
| Государственной регистрацией прав и сделок в отношении недвижимого имущества признается – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. В подтверждение признания таких прав уполномоченным в области государственной регистрации органом выдается свидетельство о государственной регистрации права. |
Уполномоченным в области государственной регистрации органом является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), находящаяся на основании Указа Президента Российской Федерации от 12 мая 2008 года № 724 в ведение Министерства экономического развития Российской Федерации.